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NUMERO 188 - MARZO / APRILE 2009

Questo periodico è associato

all'Unione Stampa Periodica Italiana

PERIODICO BIMESTRALE DELL'ASSOCIAZIONE

DEI DOTTORI COMMERCIALISTI DELLE TRE VENEZIE

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Segreteria di Redazione: MARIA LUDOVICA PAGLIARI, viaParuta33A,35126 Padova

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Numero chiuso il 20 luglio 2009 - Tiratura 10.500 copie.

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IL COMMERCIALISTA VENETO

Il leasing immobiliare

Questo

al volo:

SEGUE DA PAGINA 23

L'intervista

ad Antonio Cancian

Quella di Germano Rossi (pagine 3

e 4) è qualcosa di più che una buona

intervista ad un personaggio di spic-

co dell'economia veneta. Coinvolge

in realtà un personaggio che può es-

sere interpretato, nel suo ruolo im-

prenditoriale-professionale, come un

possibile piccolo profeta di un'allean-

za tra professioni e impresa che è pro-

babilmente una scelta obbligata del

nostro futuro.

La difficile

conciliazione

dei conflitti societari

Tema classico e sempre attuale, quello

svolto a pagine 5 e 6 dal professor

Nicola Soldati dell'Università di

Bologna. Il tema del conflitto

societario e della sua possibile conci-

liazione è sviluppato in senso verti-

cale e con una sintesi davvero effica-

ce: organismi, svolgimento, perso-

naggio chiave della conciliazione, ef-

fetti processuali, verbale, tariffe.

La "privacy"

e il computer

Ancora un capitolo sulla privacy, sta-

volta nei suoi versanti informatici

(Privacy e spazzatura elettronica)

dalla competenza di Adriano

Cancellari a pagina 2.

Tra art banking e

rischio d'impairment

per le società quotate

Due temi apparentement molto di-

versi ma strettamente legati all'attua-

lità più stringente delle crisi finan-

ziarie (al plurale) sono svolti in modo

efficace da due praticanti vicentini,

Giulia Tescaro (pagine 7 e 8) e Giu-

seppe Rodighiero (pagine 9 e 10).

In tempo di crisi l'arte è un investi-

mento in senso classico? E gli

intangible assets delle società quota-

te italiane che fine fanno?

dodicesima - che operano in regime di

concessione nel settore del trasporto

aereo, marittimo, ferroviario, nonché

della costruzione e gestione delle auto-

strade, strade e superstrade per le quali

al termine della concessione l'intera pro-

prietà dei beni in concessione va devolu-

ta gratuitamente all'ente concedente. In

questo caso, i terreni non hanno un valo-

re di recupero per il concessionario e la

loro inclusione in tabella é giustificata dalla

necessità di consentire la deduzione del

loro costo attraverso il processo di am-

mortamento.

Si tratta, comunque, di eccezioni che

confermano la regola generale che non

consente l'ammortamento del bene stru-

mentale terreno.

Il principio contabile n. 16 "Le

immobilizzazioni materiali" dell'OIC in

vigore dal 13 luglio 2005, a proposito

dell'ammortamento dei terreni così re-

cita: "La procedura di ammortamento

è prescritta per le immobilizzazioni

materiali la cui utilizzazione è limitata

nel tempo; non appare, dunque,

estendibile a tutte le immobilizzazioni.

Vi sono, infatti, immobilizzazioni non

soggette a utilizzazione limitata nel tem-

po per le quali la procedura di ammor-

tamento è improponibile (l'esempio ti-

pico è costituito dai terreni), altre che,

pur soggette a tale limitazione, per la

loro modesta entità non vengono assog-

gettate all'ammortamento, ma diretta-

mente imputate a spese nell'esercizio.

La scelta dell'una o dell'altra procedu-

ra rispecchia criteri tecnici e non deve

contrastare con i requisiti della «chia-

rezza» e della «rappresentazione veri-

tiera e corretta» richiesti dall'art. 2423

c.c. e di «evidenza e verità degli utili

conseguiti» richiesti dall'art. 2217 c.c.".

Alla luce di quanto sin qui detto, a pare-

re di chi scrive, nel leasing immobiliare

dovrebbe essere possibile, se non ne-

cessario, capitalizzare la quota capitale

riferita al terreno, infatti, come nel pro-

cedimento di ammortamento non è pos-

sibile ammortizzare un bene la cui uti-

lizzazione non è limitata nel tempo,

così, sembra "improponibile" rilevare

come componente negativa di reddito

ciò che non ha natura reddituale (canone

leasing riferito al terreno).

Ad avvalorare tale tesi sta il fatto che

l'acquisto di un immobile mediante

leasing finanziario comporterebbe una

difformità sostanziale di rilevazione di

costi a bilancio rispetto all'acquisto del

medesimo immobile mediante finanzia-

mento da parte di un istituto di credito.

Più nello specifico, ipotizzando che il

valore dell'immobile risulti pari a 1.000,

di cui 200 sono rappresentati dal valore

del terreno, nell'ipotesi di acquisto con

finanziamento si dovrebbe procedere al-

l'ammortamento solo di 800, rappresen-

tati dal valore del fabbricato, mentre i

200 riferiti al terreno verrebbero

capitalizzati, viceversa, se l'acquisto

fosse fatto mediante leasing finanziario

tutto il valore intero del capitale di 1.000

verrebbe portato a conto economico

mediante il canone leasing periodico.

Alla luce della predetta considerazione

appare inevitabile capitalizzare la quo-

ta di capitale del leasing finanziario ri-

ferita al terreno nel rispetto dei fonda-

principi contabili internazionali - IAS

n. 17 -, privilegiando la sostanza sulla

forma, consentono al locatario la possi-

bilità di effettuare l'ammortamento con-

tabile dei beni acquisiti con un contratto

di locazione finanziaria e di ripartire i ca-

noni di leasing tra costi finanziari e ridu-

zione delle passività residue (metodo di

contabilizzazione c. d. "finanziario").

Sulla base delle predette considerazioni

il parere dello scrivente è tanto più fer-

mo nell'affermare, non solo l'opportu-

nità, ma anche la necessità di

capitalizzare la quota capitale del cano-

ne leasing riferita al terreno su cui grava

l'immobile oggetto del contratto, non solo

per l'anno in corso ma anche per gli anni

pregressi, rilevando una sopravvenienza

attiva non tassata per la quota capitale

del terreno portata a costo indeducibile

in esercizi precedenti.

Tanto più che a livello fiscale tale ope-

razione risulta assolutamente neutra,

infatti, l'impresa utilizzatrice non aven-

do potuto dedurre i canoni leasing rife-

riti al terreno nel caso di riscatto del-

l'immobile e successiva rivendita rile-

verebbe una plusvalenza/minusvalenza

tassata fiscalmente solo sul prezzo di

vendita al netto del costo di acquisto

non dedotto fiscalmente.

La plusvalenza/minusvalenza fiscale ri-

sulterebbe, pertanto, la medesima indi-

pendentemente dalla metodologia di

rilevazione contabile adottata, sia che

vengano capitalizzati i canoni riferiti al

terreno come sostiene chi scrive, sia non

vengano capitalizzati.

mentali principi di redazione del bilan-

cio "della «chiarezza» e della «rappre-

sentazione veritiera e corretta» richie-

sti dall'art. 2423 c.c. e di «evidenza e

verità degli utili conseguiti» richiesti

dall'art. 2217 c.c.".

Se così non fosse alla fine del periodo di

ammortamento dell'immobile si otter-

rebbero due risultati diversi a livello di

patrimoniale in relazione alla tipologia di

metodo contabile adottato - acquisto con

finanziamento (metodo finanziario),

ovvero leasing finanziario (metodo

patrimoniale), infatti, nel primo caso il

risultato finale dell'operazione risul-

terebbe maggiore di 200 rispetto al

leasing finanziario, in cui tale valore

verrebbe integralmente fatto gravare

progressivamente a livello di conto

economico incorporato a livello di ca-

noni periodici di leasing.

Ad abundantiam si rileva come il legi-

slatore fiscale abbia già da tempo

evidenziato (nella relazione ministeriale

al decreto legge n. 414 del 1989, reiterato

con il decreto legge n. 90 del 1990, re-

cante modifiche al comma 8 dell'art. 67

del TUIR ante riforma) l'esistenza di

un criterio di "sostanziale equivalenza"

tra l'acquisizione o la realizzazione del

bene in proprio e quella effettuata tra-

mite contratto di leasing. Tale criterio è

finalizzato ad "assicurare nel tempo, in

relazione alle mutevoli condizioni di

mercato, la necessaria neutralità fisca-

le della scelta aziendale tra acquisizione

dei beni in proprietà e in leasing". In

linea con tale impostazione, gli stessi

Il Transfer Price

in Italia

Quali sono oggi i metodi applicati dal-

le società multinazionali per stabilire

il transfer pricing in Italia?

Quali le norme cui attenersi, europee

e italiane? Quali i controlli ai fini della

più corretta fiscalità e della libera con-

correnza? Se lo chiede e vi risponde

con ricchezza di informazioni, Alber-

to De Luca (Treviso) da pagina 11 a

pagina 14.

Leasing e terreni

Un'ampia disamina dei temi conta-

bili e normativi relativi al leasing

immobiliare, in particolare dei terre-

ni,

per

quanto

concerne

capitalizzazione dei costi riferita a

tali cespiti, è svolta da Andrea

Barbera (Padova) da pagina 21 a

pagina 24.