NUMERO 188 - MARZO / APRILE 2009
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NORME E TRIBUTI
IL COMMERCIALISTA VENETO
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Premessa
Il contratto di leasing non gode di un'autonoma trat-
tazione nell'ambito della regolamentazione contrat-
tuale sancita dal del codice civile.
La definizione è tuttavia rintracciabile in una dispo-
sizione convertita in Legge e precisamente nell'artico-
lo 6 del Decreto Legge del 8 marzo 1991, numero 72,
che così enunciava: "per locazione finanziaria si in-
tende l'operazione nella quale il concedente mette a
disposizione per un tempo determinato e verso un
corrispettivo periodico un bene strumentale all'eser-
cizio dell'attività dell'utilizzatore, che il concedente fa
costruire, o acquista anche dallo stesso utilizzatore
che lo sceglie e ne assume tutti i rischi, anche di
perimento, e può acquisire la proprietà a scadenza del
contratto con il pagamento di un prezzo prestabilito".
Questa tipologia contrattuale si caratterizza per la
trilateralità dei soggetti che vi prendono parte:
a)
l'utilizzatore, che rappresenta la parte inte-
ressata all'utilizzo del bene e all'eventuale acquisto,
dietro pagamento di corrispettivi periodici e di un prez-
zo di riscatto concordato sin dall'inizio;
b)
il fornitore del bene, che assume l'impegno
di cedere il bene scelto dall'utilizzatore;
c)
l'impresa concedente che acquista il bene
dal fornitore e ne cede il diritto d'uso all'utilizzatore,
impegnandosi a cederlo definitivamente alla scadenza
del contratto.
Quando utilizzatore e fornitore sono il medesimo
soggetto si è in presenza del contratto c.d. di "lease
back".
La peculiarità del leasing, rispetto al noleggio, consi-
ste nella facoltà accordata all'utilizzatore di poter ac-
quistare il bene al termine del contratto, versando un
corrispettivo pattuito (prezzo di riscatto).
La disciplina del leasing ha sancito, nell'ambito della
medesima tipologia contrattuale, due categorie diffe-
renti a seconda che l'obiettivo dell'utilizzatore sia
quello di acquisire, o meno, il bene oggetto del contrat-
to. A tal proposito distingue:
-
il leasing finanziario dove l'obiettivo
dell'utilizzatore è quello di acquistare il bene al ter-
mine del contratto e nel quale il ruolo del concedente
è riservato ad istituti finanziari che non hanno alcun
legame con l'utilizzatore;
-
il leasing operativo ove ha rilevanza predo-
minante per l'utilizzatore la possibilità di impie-
go durante il periodo di locazione, mentre l'impre-
sa concedente, che talvolta si impegna a fornire con-
trattualmente la manutenzione del bene, condivide gli
interessi economici del fornitore, facendo spesso par-
te del medesimo gruppo.
Il locatario secondo la normativa italiana deve
contabilizzare l'operazione secondo il metodo
patrimoniale che privilegia l'aspetto formale (normativo-
giuridico) a quello economico-sostanziale, secondo cui,
il contratto di leasing viene equiparato ad un normale
contratto di locazione, i cui canoni sono costituiti da-
gli importi periodici versati a fronte della facoltà di
utilizzazione dei beni.
Il principio contabile internazionale numero 17 ritiene
che tale metodologia di contabilizzazione del contrat-
to di leasing finanziario non consenta una chiara
esposizione del fenomeno economico in bilancio, per-
tanto, suggerisce di registrare tra le immobilizzazioni
del locatario il bene oggetto del contratto di leasing e
di rilevare il corrispondente debito nei confronti del
fornitore.
Il valore del bene deve essere sistematicamente am-
Il leasing immobiliare
e la capitalizzazione dei costi
riferita ai terreni
ANDREA BARBERA
Ordine di Padova
mortizzato in relazione alla residua possibilità di uti-
lizzazione.
Il locatario deve, altresì, considerare le rate del con-
tratto come se fossero i rimborsi di un finanziamento
sottoscritto per l'acquisto del bene, imputando a con-
to economico i relativi interessi.
Più nello specifico, lo IAS 17 indica le condizioni che
permettono di classificare un leasing come operativo
o finanziario basate sull'attribuzione dei rischi e dei
benefici derivanti dalla proprietà di un bene locato al
locatore o al locatario.
____________________________________________________________
RISCHI
La possibilità di perdite derivanti da
capacità inutilizzata o da obsolescenza tecnologica e
di variazioni di rendimento dovute a cambiamenti nel-
le condizioni economiche.
BENEFICI
L'attesa di utilizzo redditizio durante
la vita economica del bene e di proventi dalla
rivalutazione o dalla realizzazione del valore residuo.
__________________________________________
Un leasing è classificato come finanziario se trasferi-
sce, di fatto, tutti i rischi e i benefici derivanti dalla
proprietà al conduttore. In caso contrario il contratto,
secondo la classificazione contenuta nello IAS 17, è da
qualificare come leasing operativo.
La tabella sottostante riepiloga i criteri dettati dallo
IAS 17 per la verifica della tipologia di leasing.
__________________________________________
Requisiti del
Leasing Finanziario per lo IAS 17
________________________________
1.
Vi è trasferimento della proprietà del bene
al locatario al termine del contratto di leasing.
2.
Il locatario ha l'opzione di acquisto del
bene ad un prezzo che ci si attende sia sufficien-
temente inferiore al fair value alla data in cui si
può esercitare l'opzione.
3.
La durata del leasing copre la maggior par-
te della vita economica del bene anche se la pro-
prietà non è trasferita.
4.
Nel momento iniziale del leasing il valore
attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing
equivale almeno al fair value del bene locato.
5.
Il bene locato è di natura così particolare
che solo il locatario può utilizzarlo senza dover
apportare importanti modifiche.
__________________________________________
Nel leasing operativo la sostanza economica dell'ope-
razione coincide con la forma giuridica del contratto,
pertanto, il locatario registra i canoni come costi d'eser-
cizio, con un criterio sistematico che rispecchi le mo-
dalità temporali di godimento dei benefici da parte
dell'utilizzatore.
Qualora all'atto della stipula del contratto sia previsto il
versamento di un maxicanone, l'importo corrispon-
dente deve essere imputato tra i costi dell'esercizio e
riscontato in funzione della durata residua del contratto.
Nel leasing finanziario il maxicanone costituisce parte
della quota di capitale del finanziamento sottoscritto
per l'acquisto del cespite.
La riforma societaria introdotta dalla Legge 3 ottobre
2001, numero 366, ed attuata tramite il Decreto Legisla-
tivo numero 6, del 10 gennaio 2003, ha introdotto a
partire dal 2004 nuovi obblighi contabili all'estensore
del bilancio, relativamente alla contabilizzazione delle
operazioni di leasing finanziario.
Intatti, se prima era comunque opportuno fornire in
nota integrativa le informazioni di confronto tra le
modalità di contabilizzazione stabilite dalla normativa
nazionale e quelle richieste dal principio contabile in-
ternazionale numero 17, ora, tali informazioni di-
vengono obbligatorie e dovranno essere esposte al
punto 22) della nota integrativa al bilancio d'esercizio,
dove si richiede di indicare: "le operazioni di locazione
finanziaria che comportano il trasferimento al locata-
rio della parte prevalente dei rischi e dei benefici ine-
renti ai beni che ne costituiscono oggetto, sulla base di
un apposito prospetto dal quale risulti il valore attuale
delle rate di canone non scadute quale determinato
utilizzando tassi di interesse pari all'onere finanziario
effettivo inerenti i singoli contratti, l'onere finanziario
attribuibile ad essi e riferibile all'esercizio, l'ammon-
tare complessivo al quale i beni oggetto di locazione
sarebbero stati iscritti alla data di chiusura dell'eser-
cizio
qualora
fossero
stati
considerati
immobilizzazioni, con separata indicazione di ammor-
tamenti, rettifiche e riprese di valore che sarebbero
stati inerenti l'esercizio".
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Trattamento fiscale del leasing
L'art. 102, comma 7, del TUIR, in vigore dal 1° gen-
naio 2008 - come modificato dalla Legge del 24 di-
cembre 2007, n. 244, art. 1 - a proposito della
deducibilità dei canoni leasing prevede che "... Per
l'impresa utilizzatrice che imputa a conto economico i
canoni di locazione finanziaria, la deduzione è am-
messa a condizione che la durata del contratto non sia
inferiore ai due terzi del periodo di ammortamento
corrispondente al coefficiente stabilito a norma del
comma 2, in relazione all'attività esercitata dall'im-
presa stessa; in caso di beni immobili, qualora l'ap-
plicazione della regola di cui al periodo precedente
determini un risultato inferiore a undici anni ovvero
superiore a diciotto anni, la deduzione è ammessa se
la durata del contratto non è, rispettivamente, inferio-
re a undici anni ovvero pari almeno a diciotto anni
..."
Pertanto, fermo restando il criterio generale per cui il
contratto di locazione finanziaria deve avere una dura-
ta non inferiore a due terzi del periodo di ammorta-
mento, così come individuato dalle tabelle allegate al
D.M. 31 dicembre 1988, viene prevista una durata
minima e massima per i leasing immobiliari, rispetti-
vamente di 11 e 18 anni.
Per i contratti sottoscritti antecedentemente il 1° gen-
naio 2008 la durata minima non doveva essere inferio-
re alla metà del periodo di ammortamento, e con parti-
colare riferimento ai contratti di leasing immobiliare
SEGUE A PAGINA 22