dotta dalla Finanziaria 2008, è stato inserito "a regime72" sia ai fini
dell'imposta di registro, sia ai fini dell'imposta ipotecaria73 .
Il lungo e complesso processo che ha portato alle citate disposizioni
di cui alla Finanziaria 2008 ha evidenziato notevoli problematiche e
motivi di rinvio interpretativo e applicativo dalla normativa tributaria
a quella urbanistica74. Fin dall'introduzione di tali disposizioni, il prin-
cipio ispiratore dell'intervento del legislatore è stato individuato nel-
l'utilizzo della leva fiscale a fini di incentivo alla realizzazione delle
previsioni dei piani urbanistici attuativi in generale, mediante l'atte-
nuazione dell'incidenza del peso fiscale nel momento di acquisizione
degli immobili oggetto degli interventi75.
Il punto focale della disciplina, già agevolativa ed ora a regime, è
senz'altro l'ambito oggettivo, che l'evoluzione normativa ha inizial-
mente individuato nei "... beni immobili in aree soggette a piani
urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmen-
te approvati ai sensi della normativa statale o regionale..."76, per
poi precisare che "nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa priva-
ta, comunque denominati, le agevolazioni fiscali ... si applicano,
in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con
il soggetto attuatore...."77; successivamente ancora, l'ambito, pur
rimanendo riferito ai piani urbanistici particolareggiati, è stato circo-
scritto in funzione della destinazione degli stessi ("piani diretti
all'attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residen-
ziale convenzionata pubblica", poi solo "convenzionata" e non
più "pubblica"78); ora il più recente riferimento normativo (a regime)
è "agli immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati
diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale co-
munque denominati"79, rispetto al quale le riflessioni di tipo giuridi-
cooperativo nell'ambito di questo lavoro riguardano:
a)
l'ampia definizione di "piani urbanistici particolareggiati, co-
munque denominati";
b)
l'assenza di specifiche indicazioni in merito al momento pro-
cedurale rilevante ai fini del trattamento tributario in questione.
Quanto alla definizione di piano urbanistico particolareggiato, l'Am-
ministrazione Finanziaria80 e la dottrina più autorevole81, pur ricono-
scendone la non agevole interpretazione, hanno evidenziato i riferi-
menti sia ai piani di iniziativa pubblica, previsti dall'art. 13 e seguenti
della "vecchia" legge urbanistica 1150/1942, sia a quelli di iniziativa
privata aventi caratteristiche di attuazione ed esecutività del piano
regolatore generale (quali, tipicamente, i piani di lottizzazione, i piani
di zona, i piani per l'edilizia economica e popolare, i piani di recupero)82.
Risulta pertanto doveroso, ancora una volta, richiamarsi alle nozioni
di diritto urbanistico, con l'annotazione di assoluto rilievo che nel
processo interpretativo ai fini fiscali è sempre stata valorizzata e sot-
tolineata l'idoneità degli strumenti stessi, variamente denominati, a
perseguire interessi pubblici, in quanto espressione e frutto di una
partecipazione attiva dell'ente al procedimento di loro formazione;
partecipazione che si concretizza o nell'iniziativa diretta del piano o
nella stipula della convenzione. Così molto significativa appare, ai
fini che qui ci interessano, una nota formulata dall'Agenzia delle
Entrate83 a favore della non assimilazione di un "piano di intervento
per lo sviluppo di un comparto edificabile" rispetto ad uno stru-
mento urbanistico, nel senso voluto dalla normativa in esame, in
quanto perfezionatosi con un mero atto d'obbligo unilaterale sotto-
scritto da più comproprietari di un'area al solo fine di ottenere il
rilascio di un unico permesso di costruire per l'intero comparto; in
altri termini, e qui sta la rilevanza, il predetto piano non è stato consi-
derato come piano particolareggiato, nel senso fatto proprio e voluto
del legislatore fiscale, in quanto la relativa procedura amministrativa
di formazione ne ha fatto dedurre la connotazione di strumento fina-
lizzato alla regolamentazione dell'esercizio del diritto ad edificare,
anziché del potere di governo del territorio.
Sempre in tal senso, peraltro, la prassi operativa di molti uffici testi-
monia dell'applicazione dei benefici fiscali per trasferimenti di immo-
bili compresi anche in semplici "comparti" con modesti interventi di
riassetto e urbanizzazione, purché convenzionati, mentre analoghe
richieste di agevolazioni non vengono accettate pur in presenza di
analoghi o anche più consistenti interventi della medesima natura
oggettiva, ma dovuti per effetto di iniziative giuridicamente unilatera-
li e pertanto prive del suggello procedurale sopra richiamato.
Il secondo ordine di riflessioni ci porta a dover qualificare l'evoluzio-
ne normativa dall'originario riferimento agli strumenti "regolarmen-
te approvati ai sensi della normativa statale o regionale"84, al suc-
cessivo richiamo all' "edilizia convenzionata"85, fino all'attuale com-
pleta assenza di specifiche indicazioni relativamente al momento di
rilevanza procedurale ai fini fiscali86.
Sotto questo profilo la chiara e letterale condizione originaria del-
l'"approvazione" del piano escludeva alla radice la possibilità che
l'agevolazione potesse applicarsi fin dalla semplice adozione del pia-
no stesso87; tanto più che i riferimenti normativi ed interpretativi suc-
cessivi88 avevano dato rilevanza al momento della "convenzione",
tipico atto finale o comunque esecutivo/attuativo nell'ambito del-
l'iter procedurale in materia89.
Al contrario, dall'assenza di specifici attuali riferimenti normativi let-
72
Sulla significatività della tecnica legislativa utilizzata, vedasi anche il paragrafo 2.4 del "Quaderno".
73
Vedasi i riferimenti normativi estensivamente riportati al paragrafo 2.4 del "Quaderno".
74
Richiamando la precedente nota 1, si pensi alle problematiche in materia di definizione di piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, e del concetto
di utilizzazione edificatoria dell'area.
75
Così MUCCARI, I trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, in Corriere Tributario n. 16/2001, pag. 1178, nonché DEL
FEDERICO, Agevolazioni per l'acquisto di immobili a fini edificatori e rivendita degli stessi prima dell'edificazione entro il quinquennio successivo al trasferi-
mento, in Il Fisco n. 10/2005-1, pag. 1456.
Per un esame del convulso iter parlamentare che ha portato all'approvazione della norma originaria si veda la nota 2 dello Studio del Consiglio Nazionale del
Notariato n. 2/2001/T.
76
Art. 33, c. 3, Legge 388/2000; vedi precedente nota 1.
77
Art. 2, c. 30, Legge 350/2003; vedi precedente nota 1.
78
Art. 1, c. 306, Legge 296/2006.
79
Art. 1, c. 25, Legge 244/2007; vedi precedente nota 1; sul requisito dei programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, si è pronunciata anche Assonime,
con circolare n. 5 del 24 gennaio 2008, secondo cui la previsione deve essere letta nel senso che la condizione va riferita all'attuazione dei piani nei quali la
costruzione di abitazioni sia almeno "prevalente" rispetto ad altra tipologia di immobili. Devono ritenersi esclusi, invece, i piani destinati, esclusivamente o
prevalentemente, alla realizzazione di insediamenti produttivi, industriali, commerciali o artigianali. Nel senso del concetto di "prevalenza" si veda anche la
relazione accompagnatoria della Legge Finanziaria 2008.
80
Circolare 30 gennaio 2002 n. 9/E e Risoluzione 22 dicembre 2005 n. 175/E.
81
PETRELLI, Agevolazioni per l'acquisto di immobili a fini di utilizzo edificatorio, in Studio n. 2/2001/T, Consiglio Nazionale del Notariato.
82
Vedasi, in tal senso, quanto già riportato al paragrafo 2.4 del "Quaderno".
83
Risoluzione n. 175/E del 22 dicembre 2005.
84
Art. 33, c. 3, Legge 388/2000.
85
Art. 36, c. 15, D.L. n. 223 del 4 luglio 2006, convertito in Legge 4 agosto 2006, n. 248.
86
Si parla, infatti, di "immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati ... ".
87
Così GIUNCHI, MASTROIACOVO, PODETTI, Il regime tributario dei trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, in Studio n. 18/
2008/T del Consiglio Nazionale del Notariato.
88
Vedasi le precedenti note 1 e 5.
89
Secondo la Commissione Provinciale di Pescara (sentenza n. 3 del 15 aprile 2008, in Il Fisco n. 24-2008/1, pag. 4355, con nota di DEL FEDERICO),
l'applicazione dei benefici ex art. 33, c. 3, richiedeva che l'immobile fosse compreso in aree facenti parte di piani urbanistici particolareggiati, debitamente
approvati in base alle leggi statali e regionali e che l'utilizzazione edificatoria avvenisse entro 5 anni; non venivano richiesti, quali ulteriori condizioni, né il rilascio
del permesso di costruire né la stipula della convenzione con il Comune stesso. Così anche la Commissione Tributaria Provinciale di Treviso, con sentenza n. 9 del
1° aprile 2005.Sempre sul medesimo tema, si segnala altresì la problematica inerente la spettanza o meno dell'agevolazione in presenza di una convenzione di
lottizzazione stipulata oltre i dieci anni precedenti dall'atto di trasferimento e sul quale comunemente l'Agenzia invoca la decadenza per intervenuta decorrenza
del termine decennale; la Commissione Tributaria Provinciale di Treviso, con sentenza n. 57 del 19 ottobre 2005, ha ritenuto ammissibile l'agevolazione anche
in tale ipotesi.
IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
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