to sinallagmatico esistente tra il promittente e lo stipulante, vale a
dire la sussistenza di un nesso di interdipendenza tra le obbliga-
zioni assunte dalle parti contraenti, a prescindere dalla circostan-
za che dalla predetta cessione nessun arricchimento patrimoniale
è espressamente ravvisabile in capo allo stipulante medesimo. Tale
nesso di interdipendenza non viene infranto dalla deviazione de-
gli effetti a favore del terzo"; la presa di posizione appare caratteriz-
zata da eccesso di formalismo, in quanto se è vero che il trasferimen-
to avviene in una logica economica di competitività tra le due S.p.A.,
è altrettanto vero che la causa giuridica e l'elemento teleologico fon-
damentale, ai fini giuridici, del trasferimento stesso è costituito dalla
cessione a favore del Comune, rispetto al quale, al contrario e pro-
prio in applicazione dei principi in altri casi richiamati dalla stessa
Agenzia, manca decisamente il carattere di sinallagmaticità.
3.3.
La ricomposizione urbanistica per il riequilibrio della
capacità edificatoria nei comparti o ambiti di intervento con più
proprietari: il complesso rapporto tra norme in materia civilistica,
urbanistica e fiscale
Un interessantissimo caso di applicazione di principi generali in ma-
teria di imposizione sui trasferimenti e della necessità di coordinamen-
to tra normativa urbanistica e fiscale, è rappresentato dalle operazioni
con cui più soggetti definiscono ed attuano la redistribuzione della
capacità edificatoria all'interno di un ambito territoriale oggetto delle
previsioni progettuali ed esecutive di uno strumento urbanistico.
Le finalità proprie di quest'ultimo, infatti, riguardano l'assetto del
territorio in un'ottica meramente ed esclusivamente urbanistica,
cosicché le rispettive previsioni in termini di individuazione qualitativa
e di collocazione, sia degli standard urbanistici che dello sviluppo
dello jus aedificandi, non possono che prescindere dall'assetto sog-
gettivo delle rispettive proprietà originarie comprese nell'ambito del
piano stesso48.
Tale rilevanza meramente urbanistica del comparto, fa sì che i sog-
getti interessati possano e debbano intervenire nell'iniziativa in sen-
so e modalità di "apporto" delle rispettive proprietà originarie,
9
subordinatamente e con scopo di attuazione del disegno generale di
interesse urbanistico.
Ciò comporta che l'effettiva realizzazione delle opere di
urbanizzazione, normalmente e comunque "per definizione", prescin-
de dalla collocazione "fisica" e di sedime delle proprietà originarie
dei soggetti interessati, sollevando la necessità "pratica", prima an-
cora che giuridica, di riequilibrare, mediante idonea assegnazione
redistributiva, le unità tra i vari operatori variamente e casualmente
incisi dalle previsioni dello strumento urbanistico49.
La logica sottostante tale redistribuzione non è quindi realizzativa,
ma meramente ed esclusivamente risarcitoria o meglio ancora "di
ripristino" o di ricollocamento equitativo tra soggetti e rispettivi pa-
trimoni originari50.
Come evidenziato in precisi e circostanziati contributi in materia51,
l'esperienza pratico-professionale ha tradotto tali determinazioni me-
diante una pluralità di soluzioni tecniche52: dal conferimento
proindiviso in un consorzio di urbanizzazione53, alla costituzione di
comunioni, alle permute plurime, alle cessioni senza corrispettivo,
fino alla forma, senza dubbio più consona ed articolata, degli atti
complessi di redistribuzione per ricomposizione fondiaria.
Quest'ultima soluzione si basa sull'applicazione della nozione
civilistica di "negozio complesso"54, laddove, come noto, le disposi-
zioni convenzionali si legano e si giustificano inscindibilmente le
une con le altre, sotto il profilo causale e teleologico; nella fattispecie,
l'effetto finale dell'atto (l'assegnazione delle diverse aree ai diversi
soggetti proprietari) trova ragione e causa unicamente ed esclusiva-
mente quale momento esecutivo ed attuativo delle previsioni dello
strumento urbanistico di riferimento55.
Su tali "speciali caratteristiche" giuridico-urbanistiche, si innesta lo
specifico trattamento tributario agevolato previsto dall'art. 20, comma
1, della Legge 28 gennaio 1977, n. 10, in materia di imposte di registro
ed ipocatastali56.
La formula usata dal legislatore ("ai provvedimenti, alle convenzio-
ni e agli atti d'obbligo previsti dalla presente legge si applica il
trattamento tributario di cui all'art. 32, secondo comma del D.P.R.
48
"In conclusione la ricomposizione fondiaria delle aree del comparto tra i co-lottizzanti ha come uniche finalità la eliminazione degli effetti distorsivi della
convenzione di attuazione del piano particolareggiato e la possibilità di attuazione del piano stesso ed i relativi trasferimenti all'uopo necessari sono effettuati
senza intenti speculativi e sono inscindibilmente connessi con la convenzione di piano particolareggiato, per consentire la trasformazione urbanistica dei beni":
Commissione Studi Tributari del Consiglio Nazionale del Notariato, Sul trattamento tributario delle convenzioni di redistribuzione fondiaria delle aree tra co-
lottizzanti, Studio n. 60/2003/T del 21 novembre 2003.
49
Vedasi il paragrafo 2.4 del "Quaderno".
50
"Può anche avvenire che la capacità edificatoria di ciascuno dei lotti del piano di lottizzazione, che vengono ridistribuiti tra i co-lottizzanti, non corrisponda
esattamente, per ciascun assegnatario, alla "quota di diritto" che allo stesso competerebbe in base al rapporto tra la superficie della sua proprietà originaria e la
superficie territoriale complessiva del comparto e che, pertanto, si debba far luogo a "conguagli" in denaro, per compensare tali squilibri patrimoniali".
Commissione Studi Tributari del Consiglio Nazionale del Notariato, Sul trattamento tributario delle convenzioni di redistribuzione fondiaria delle aree tra co-
lottizzanti, Studio n. 60/2003/T, op. cit.
51
Vedasi PISCHETOLA, Atto di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti non consorziati e relativo trattamento fiscale, Studio n. 28-2006-T della Commissione
Studi Tributari del Consiglio Nazionale del Notariato.
52
Tali soluzioni hanno formato oggetto di specifiche analisi da parte dello Studio n. 590 della Commissione Studi Civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato,
approvato il 19 ottobre 1993.
53
Su tali consorzi, vedasi: GALGANO, Autodisciplina urbanistica, in Contratto e Impresa, Padova 1985, 2, pagg. 573 e seguenti; CASTELLANO, Sulla natura
giuridica dei consorzi di urbanizzazione, in Corriere giuridico, 1997, p. 844; vedasi Cass. Civ., Sezione I, n. 2877, del 9 febbraio 2007, secondo cui la Corte stessa ha
da ultimo più volte ribadito che "i consorzi di urbanizzazione (enti di diritto privato, costituiti da una pluralità di persone che, avendo in comune determinati bisogni
o interessi, si aggregano fra loro allo scopo di soddisfarli mediante un'organizzazione sovraordinata), finalizzati alla sistemazione ed al miglior godimento di uno
specifico comprensorio attraverso la realizzazione e la fornitura di opere o servizi, costituiscono figure atipiche, le quali, essendo caratterizzate dall'esistenza di una
stabile organizzazione di soggetti, funzionale al raggiungimento di uno scopo non lucrativo, presentano i caratteri delle associazioni non riconosciute".
"Il problema della normativa ad essi applicabile va, peraltro, risolto alla luce della considerazione che, accanto all'innegabile connotato associativo, essi si
caratterizzano anche per un forte profilo di realità - in quanto il singolo associato, inserendosi, al momento dell'acquisto dell'immobile, nel sodalizio, onde
beneficiare dei vantaggi offertigli, assume una serie di obblighi ricollegati in via immediata e diretta alla proprietà dei singoli cespiti e di quelli eventualmente
comuni, legittimamente qualificabili in termini di obligationes propter rem con riferimento non solo alla gestione delle cose e dei servizi consortili, ma anche alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria".
Ne consegue che appaiono insoddisfacenti "tanto le teorie che propugnano l'applicazione generalizzata delle norme sulle associazioni, quanto quelle che
propendono per il ricorso alle sole disposizioni in tema di comunione e condominio, occorrendo invece rivolgere l'attenzione, in primo luogo, alla volontà
manifestata nello statuto e, soltanto ove questo nulla disponga al riguardo, passare all'individuazione della normativa più confacente alla regolamentazione degli
interessi implicati dalla controversia" (così Cass., n. 4125 del 21 marzo 2003; Cass. n. 28492 del 22 dicembre 2005). Fonte primaria di disciplina di siffatti
consorzi, specie per quel che riguarda l'ordinamento interno e l'amministrazione, è dunque l'accordo delle parti sancito nell'atto costitutivo (Cass., n. 3341 del
6 marzo 2003).
54
Così richiamato da PISCHETOLA, Studio CNN n. 28-2006/T, op. cit.; vedasi anche CASCIO-ARGIROFFI, Contratti misti e contratti collegati, in Enciclopedia
Giuridica Treccani, IX; SCOGNAMIGLIO, Collegamento negoziale, in Enciclopedia del diritto, VII, p. 375.
55
La figura del negozio complesso è contrassegnata dall'esistenza di una causa unica, che si riflette sul nesso intercorrente tra le varie prestazioni con una intensità
tale da precludere che ciascuna delle predette prestazioni possa essere rapportata a una distinta causa tipica e faccia sì che le predette prestazioni si presentino tra
loro organicamente interdipendenti e tendenti al raggiungimento di un intento negoziale oggettivamente unico. Le parti nell'esplicazione della loro autonomia
negoziale, infatti, possono con manifestazioni di volontà espresse in uno stesso contesto dare vita a più negozi distinti e indipendenti, ovvero a più negozi tra
loro collegati. Le varie fattispecie in cui può configurarsi un negozio giuridico composto possono così distinguersi in contratti misti, quando la fusione delle cause
fa sì che gli elementi distintivi di ciascun negozio vengono assunti quali elementi di un negozio unico, soggetto alla regola della causa prevalente, contratti
complessi e contratti collegati: vedasi Cass. civ. Sez. II, 7 luglio 2004, n. 12454.
56
Il predetto articolo ha formato oggetto di altri approfondimenti da parte della Commissione Studi Tributari del Consiglio Nazionale del Notariato; si veda lo
Studio n. 114/2005/T nel quale alla disposizione citata viene assegnata "valenza di normativa di cornice ... rispetto ad altre normative portate dalla legislazione
nazionale e/o regionale e dalla particolare funzione di disciplina generale delle procedure legali finalizzate alla utilizzazione edificatoria dei suoli, e ciò sia pure ad
onta della formulazione meramente letterale del citato art. 20".
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